Vis-à-vis plongeant et brise-vue : ce que dit la Loi

Le vis-à-vis est la cause numéro 1 des conflits entre voisins.

Perte  d'intimité, d'ensoleillement ou de vue sont autant de raisons pour lesquelles le bien-être chez soi est déprécié. Personne n'aime se sentir observé. Le nid douillet nécessite de la discrétion.

Que dit la Loi à ce sujet ? Qu'est-ce qu'un vis-à-vis plongeant ? Une fenêtre aveugle ? Comment se protéger en respectant la réglementation sur les haies et clôtures brise-vue ? Nous faisons le topo.

vis a vis plongeant

Qu’est-ce que le vis-à-vis, et pourquoi il est gênant ?

Ce qu’on appelle « vis-à-vis » désigne en urbanisme une disposition de l’habitat (terrasse, intérieur de la maison ou même jardin) qui permet de voir ou d’être vu par les voisins.

L’absence de vis-à-vis permet plus de tranquillité et la possibilité d’avoir une vue dégagée.

Le fait de ne pas pouvoir évoluer chez soi en toute intimité peut gêner. Outre l’impact visuel du vis-à-vis, l’impact sonore peut également être gênant.

Un vis-à-vis sur un terrain avec un abri trop proche de la limite de parcelle, ou avec des arbres hauts, peut obstruer la vue et la luminosité. Avoir une exposition lumineuse est important pour se sentir bien.

Tout problème de vis-à-vis de voisin en fenêtre peut dégénérer en conflit entre voisins.

Du reste, le vis-à-vis bloque souvent les transactions immobilières. Ce n’est pas sans raison que les mots-clés « vue dégagée », « jolie vue » ou « sans vis-à-vis » apparaissent si fréquemment dans les annonces immobilières, faisant immédiatement grimper le prix des biens.

Voir ou être vu : les types de vis-à-vis

  • Absence de vis-à-vis ou vue dégagée
    Signifie que le champ visuel est libre, de part et d’autre.
  • Jolie vue
    Signifie clairement que vous avez sur au moins l’une des façades de votre maison une vue sur un littoral, un paysage, un monument classé… ou une charmante scène de campagne.
  • Vue droite
    Une vue directe sur la propriété voisine, dans l’axe de la fenêtre ou de l’ouverture.
  • Vue oblique
    Pas de vue directe dans l’axe de la fenêtre, mais vue sur la propriété voisine si on se décale sur les côtés.
  • Absence de vue
    Signifie que vous avez un jour de souffrance, puits de lumière ou une fenêtre de toit « aveugle » (qui ne permet pas de voir à l’extérieur, juste de faire entrer la lumière). Cela peut également signifier que l’une de vos fenêtres donne sur un mur, un pan de toit…

Les sources de vis-à-vis les plus problématiques sont généralement les fenêtres, balcons et terrasses. Pour cette raison, l’emplacement et la création des ouvertures sont réglementés par les règles d’urbanisme.

Législation du vis-à-vis 


En construction comme en rénovation, les distances à respecter sont de 1,90 m entre la fenêtre et la limite de propriété voisine en cas de vue droite et de 60 cm en cas de vue oblique.

Pour les ouvertures opaques (fenêtres de toit et jours de souffrance), la distance minimum à respecter est de 2,60 mètres de hauteur par rapport au plancher pour les rez-de-chaussée, et 1,90 mètre de hauteur pour les planchers des niveaux supérieurs.

Ces mesures peuvent varier selon les communes : consultez votre PLU.

brise vue plongeante

Cas #1 : Comment se cacher des voisins ? Les solutions pour protéger votre intimité

En appartement, un vis-à-vis sur la terrasse du voisin appelle la créativité pour créer une séparation de terrasse mitoyenne.

Une série de solutions existent pour protéger votre intimité et avoir plus de discrétion chez vous.

La toile brise vue, en rouleau

exemple de brise-vue

La toile brise-vue permet de cacher complètement la vue sur votre jardin.

Elle est vendue en rouleaux, de 0,5, 1 ou 1,5 m de hauteur et se fixe sur un grillage à l’aide d’agrafes, ou de fixations clipsables.

Les degrés d’occultation vont de 50 à 100 %. Plus le brise vue est opaque, plus il offre de l’ombrage.

Le matériau sera traité contre les UV pour ne pas se déliter ou perdre sa teinte (généralement vert, noir ou gris, plus rarement blanc).

Les canisses ou panneaux naturels

brise vue canisse

Pour ceux que la perspective d’une toile synthétique dérange, il existe des rouleaux déroulants occultant, faits de matériaux naturels : osier, brande de bruyère, noisetier, bambou

Les matériaux naturels se fondent plus naturellement dans le décor.

Les canisses sont montées avec un tressage de fil de fer et se fixent sur un grillage, ou entre des piquets.

Leur inconvénient principal et leur usure : ces matériaux deviennent rapidement gris et finiront par sécher et se casser, au bout de 2 à 5 ans.

Le panneau brise-vie en dur (acier, bois, résine, PVC)

claustra jardin

Si vous n’avez pas de clôture en grillage et cherchez une solution autoportante et rigide, les panneaux solides sont un bon compromis. On les trouve en bois, aluminium, acier cortene ou matériaux synthétiques (le prix et les vertus varient).

Ils se scellent dans le sol ou sur un muret bas, par bétonnage.

On trouve aussi des claustras, avec un design ajouré très décoratif. Le choix est vaste. Il s’inspirent des moucharabiehs pour dissimuler sans enfermer. Alternez par exemple un claustra aux motifs végétaux avec une vigne ou une glycine, l’effet sera charmant.

Budget moyen pour 1 panneau occultant en métal : 60 €.
Les lames décoratives pour clôture plus étroites à monter en alternance coûtent de 50 à 150 € pièce.

La haie plantée de végétaux

haie brise vue

La haie naturelle en végétaux plantés est l’une des solutions qui a le plus la cote. Ornementale et fleurie, fruitière et gourmande ou de simples arbustes ou conifères, la haie est un élément vivant qui trouvera naturellement sa place autour du jardin.

Une haie de buis peut également être sculptée en topiaire.

Attention lorsque vous plantez votre haie : les arbustes caducs se dénuderont l’hiver, et votre haie vous protégera moins.

Autre élément à prendre en compte : une haie doit s’entretenir (contre les maladies) et se tailler en hauteur et en épaisseur.

Budget minimum pour 10 arbustes de haie de petite taille : 100 €, pour 8 m environ (de thuyas par exemple).

Quelle plante pour faire une haie ?

(Selon les régions).

haie multicolore

Pour faire une haie en hauteur

Comment se cacher des voisins rapidement ?

Pour une haie ornementale

Pour une haie dense

Pour une haie persistante

Pour recouvrir un grillage

Cyprès
Lauriers
Thuyas
Troènes

Bambous
Chèvrefeuilles
Clématites
Jasmin étoilé

Aristoloche
Berbéris
Calamagrotis acutiflora
Elaeagnus
Escallonia
Glycine
Laurier-tin
Vigne vierge

Buis
Charme
Laurier du Portugal
Photinia
Suzanne aux yeux noirs
Thuyas
Troènes

Abelia
Aucuba 
Choisya
Eleagnus
Fargesia
Fatsia
Ilex cornuta
Laurier-rose
Cotoneaster lacteus 
Photinia 

Bignone rose
Bougainvillier
Capucine grimpante
Clérodendron
Dipladénia
Faux jasmin
Hortensia grimpant
Hoya
Lierre
Monstera
Passiflore
Philodendron
Pothos
Rosiers grimpants
Vigne
Vigne vierge

Nos conseils pour bien choisir vos arbustes de haie

• Analysez le sol avant plantation et choisissez une espèce adaptée
Choisissez une espèce locale et rustique
• Désherbez régulièrement
autour des arbustes les premières années
• Diversifiez les variétés et les espèces
: vous limiterez ainsi les risques de contagion
• Plantez de préférence de jeunes arbustes
. Ils nécessiteront plus de patience, mais s’enracineront plus facilement.
• Plantez des fruitiers
pour inciter les oiseaux à nicher
• Respectez les distances
entre chaque plant
• Paillez et arrosez
abondamment les 3 premières années

Le mur maçonné (béton, brique, parpaings)

Les matériaux habituels de gros œuvre sont adaptés à la construction de murs, murets ou clôtures « en dur ».

Il faudra un certain savoir-faire pour les ériger, tenant compte de la nature des sols, de la topographie, et surtout de l’évacuation des eaux pluviales, pour ne pas risquer de voir le mur se fissurer rapidement.

Le mur en pierres ou pierres sèches

mur clôture

Après avoir été omniprésents dans le bocage, les murs en pierres et pierres sèches ont disparu un temps, puis de nouveau suscité l’intérêt des associations de sauvegarde du patrimoine.

Le mur en gabions

Les gabions, empruntés aux chantiers autoroutiers, sont devenus très populaires auprès des particuliers. Il s’agit de cages cubiques ou rectangulaires en acier, remplies de pierres ou de galets pour les lester.

Leur installation nécessite un engin de manutention pour les soulever (1,5 tonne par m³).

Le prix d’un gabion (cage seule) va de 30 à 130 €.
Le remplissage en pierres naturelles va de 30 à 300 €.
Pour un mur en gabion de 2 mètres de haut, compter 100 à 1200 € le mètre linéaire.

Comparatif des différentes solutions

vue plongeante solutions

Solution

Avantages

Inconvénients

Budget

Brise vue toile en rouleau

Économique.
Choix de couleurs.
Choix de hauteurs.
Résistant.
Facile à installer.
Léger.

Aspect temporaire ou « chantier ».
Peu écologique (nylon ou synthétique).

+ grillage

Canisses ou panneau naturel

Léger.
Facile à installer.
Économique.
Naturel.

Longévité courte à cause des éléments.
Nécessite un grillage préexistant.
Opacité modérée.

+ grillage

Panneau en matériau dur (acier, bois, résine, PVC)

Complètement opaques.
Longévité variable.
Autoportés.
Résistants.
Longue durée de vie.

Doivent être traités avec un revêtement spécial.
Plutôt chers.
Prise au vent souvent importante pour les designs pleins.
Effet « blockhaus », surtout pour les panneaux en métal.

+ Scellement des poteaux porteurs

Haie végétale

Naturelle.
Abri pour la biodiversité.
Peut être ornementale ou fruitière.
Prix selon les variétés choisies.
Fraîcheur, ombrage et discrétion.

La haie doit être taillée et entretenue, arrosée également.
Les feuillages non persistants ne protègent pas l’hiver.
Il faut de la patience pour atteindre une certaine hauteur.

(selon espèce)

Mur maçonné (béton, brique, parpaings)
Mur en gabions

Le mur peut être monté à la hauteur et à l’épaisseur désirée, avec les finitions choisies.

Permis de construire.
Fondations pour éviter les fissures, les infiltrations et la pression du terrain.
Antibruit (gabions).

Mur en pierres ou pierres sèches

En pierres, le mur prend beaucoup plus de caractère et de cachet.
En pierre sèche, il prend un aspect patrimonial avec un savoir-faire ancien.

Exige l’intervention de maçons spécialisés.
Très chers.

Cas #2 : Vis à vis plongeant : solutions à adopter

Le fait que vos voisins puissent avoir un vis-à-vis plongeant sur votre intérieur peut être un facteur de stress important.

Voici comment se protéger d’un vis-à-vis plongeant :

brise vue terrasse
  • Les rideaux et voilages : un voilage ou un rideau peuvent vous cacher à la vue des indiscrets. Le soir, pensez à diriger une lampe directement sur ces rideaux, pour ne pas offrir un spectacle d’ombres chinoises.
  • Les plantes en pot posées soit à l’intérieur sur le rebord de fenêtre ou à l’extérieur dans une jardinière solidement attachée seront une sorte de « rideau » naturel entre votre intérieur et l’extérieur.
  • Les films opaques adhésifs : vous trouverez dans les magasins de bricolage un large choix de films adhésifs pour fenêtres. Ils se collent du côté intérieur et permettent de laisser entrer 100 % de la luminosité avec toute sorte d’effets décoratifs, du simple effet dépoli au vitrail multicolore en passant par le film « miroir ». Optez pour un film qui résiste aux UV. 
  • Si vous habitez en immeuble et que c’est votre terrasse ou votre balcon que vous souhaitez protéger, vous aurez également la possibilité de protéger votre intimité grâce à un store rétractable. Un simple parasol incliné peut également faire l’affaire !

Protéger la vue plongeante sur votre jardin ou votre cour

Les cours intérieures en ville sont très agréables… sauf quand on a des voisins tout autour avec vue sur la cour !

Même chose pour le jardin : les voisins au sommet de la pente ou en hauteur auront une vue plongeante.

La véranda est une solution parfaite dans ce genre de cas.

Extension abritée de la maison, elle vous offre une intimité modulable. Que ce soit grâce à des stores, des rideaux, ou des panneaux opaques ou en verre dépoli, le toit au-dessus de votre tête qu’elles offrent sera un brise-vue efficace.

Sorte de véranda végétale, la tonnelle est également une bonne solution.

Cas #3 : La privation de vue : quels recours ?

privation de vue

Une privation de vue nuit significativement à la qualité de vie. En plus de vous priver d’une vue, cela vous prive de luminosité. Votre logement est plus sombre, et vous vous sentez « enfermé ».

Cette privation de vue constitue une atteinte à votre patrimoine, puisque la valeur immobilière de votre habitation est décotée.

Juridiquement, avec la nécessité de construire toujours davantage en milieu urbain, les privations de vue ou d’ensoleillement sont considérées par les tribunaux comme des inconvénients normaux du voisinage.

Pour faire qualifier votre perte de vue ou d’ensoleillement comme anormale, vous devez être en mesure de prouver que la nuisance est excessive et constitue un abus de droit.

Il n’existe pas de droit acquis à la vue, qui empêcherait un voisin d’obtenir un permis de construire. Seul un cahier des charges de lotissement peut l’interdire. Le Code de l’urbanisme n’est donc pas un recours.

Le seul recours possible est le Code civil, si vous êtes en mesure de prouver un trouble anormal du voisinage. Une perte d’ensoleillement permanente, la pose d’un panneau publicitaire, une extension non prévisible, une dépréciation subséquente de la valeur immobilière à concurrence de 20 % par exemple, sont des cas ouvrants droits à dédommagement, rarement un ordre de démolition.

Mon voisin refuse de payer la haie mitoyenne : quelle solution ?

Si la haie mitoyenne est déjà existante, la mitoyenneté est établie et fait l’objet d’une entente écrite. En quel cas les frais d’entretien de la haie (il en va de même pour un mur ou une clôture mitoyenne) sont partagés ! Le Code civil (article 663) impose la contribution équitable et le tribunal de grande instance peut être saisi. Au préalable, vous aurez pris soin d’adresser à votre voisin un courrier en recommandé avec avis, détail des dépenses et devis d’un professionnel.

Si la haie mitoyenne est en projet, elle doit faire l’objet d’une entente devant notaire, avec mention de la répartition des frais. Si votre voisin refuse de payer sa part, vous devez vous résoudre à construire la haie de manière non mitoyenne, c’est-à-dire sur votre propre parcelle. Cela évitera tout litige.

Haie et brise vue : quelles sont les distances à respecter ?

Les distances à respecter pour une plantation de haie comme pour une construction de clôture sont prévues à l’article 671 du Code civil :

Minimum 50 cm de la limite de séparation de la propriété pour une haie qui ne dépasse pas 2 mètres de hauteur.

Minimum de 2 mètres de la limite de séparation de propriété pour une haie ou clôture qui ne dépasse pas 2 mètres de haut.

L’installation d’un brise-vue ou d’une clôture est dispensée de demande de permis ou de déclaration auprès de la mairie (sauf exception : zones classées ou protégées).

Comment se cacher des voisins pour pas cher ?

Des panneaux occultant, un mur ou une haie d’arbres adultes peuvent représenter un certain budget.

Pour protéger votre vis-à-vis à moindres frais, voici quelques astuces :

  • Plantez des tuteurs en bambou et tendez des ficelles, plantez à leur pied des plantes grimpantes au feuillage persistant. Attention toutefois : si un jour vous devez remplacer les tuteurs et les fils tendus par un vrai grillage, il faudra rabattre les plantes.
  • Installez côte à côte des plants en pot.
  • Utilisez des voiles d’ombrage tendus depuis l’avancée de votre toit, avec un angle de 45 degrés avec le sol. Pour ne pas offrir trop de prise au vent (effet voile de bateau), utilisez des voiles à trous ou des filets de camouflage comme ceux utilisés dans l’armée.
  • Fabriquez une clôture en palettes de bois recyclées. Vous trouverez en ligne de nombreux tutoriels pour la réaliser.

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